請求額が妥当か分からないとき国が示した目安は、
数字まで書いてあります。

先に、このガイドラインの強さを正確にしておきます。ガイドライン自身が、こう断っています。

ガイドラインは、あくまで負担割合等についての一般的な基準を示したものであり、法的な拘束力を持つものでもない

国土交通省住宅局「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」平成23年8月¹

「ガイドラインに書いてあるから払わない」とは言えない、ということです。

それでも実務で効きます。国が示した一般的な基準なので、これと違う請求をするなら、違う理由の説明が要るという位置に立てるからです。交渉の道具ではなく、話を具体的にするための共通の物差しだと考えてください。

いちばん誤解されている点です。ガイドラインは原状回復を、こう定義しています。

原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること

同ガイドライン 表2¹

Q&Aの部分では、さらに噛み砕いています。

賃貸借における原状回復とは、賃借人が入居時の状態に戻すということではありません。

汚損や損耗が経年変化による自然的なものや通常使用によるものだけであれば、特約が有効である場合を除き、賃借人がそのような費用を負担することにはなりません。

同ガイドライン Q&A¹

次の入居者を確保する目的で行う設備の交換や化粧直しなどのリフォームは、賃貸人が負担すべきとされています¹。民法も、原状回復義務の範囲から通常損耗と経年変化を除いています²。

同じ傷でも、新品を傷つけた場合と、10年使った物を傷つけた場合で負担が同じでは公平を欠く。そこでガイドラインは、経過年数による減価を採り入れています。

賃借人の負担については、建物や設備等の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させることとするのが適当である。

同ガイドライン¹

減価の仕方には具体的な数字があります。法人税法と「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」を参考にしたもので、平成19年の税制改正で残存価値が廃止され、耐用年数経過時に残存簿価1円まで償却できるようになったことを踏まえた形です¹。

つまりクロスの張替えを請求されていて、貼ってから6年以上経っているなら、価値としては1円まで下がっているという計算になります。

ここが請求書でいちばん金額が動くところです。ガイドラインの原則は明快です。

原状回復は、毀損部分の復旧であることから、可能な限り毀損部分に限定し、毀損部分の補修工事が可能な最低限度を施工単位とすることを基本とする。

同ガイドライン (3)賃借人の負担対象範囲¹

問題は、実際の工事がそれより広くなる場合です。クロスは一部の傷でも、他の面と色や模様を合わせないと商品価値を保てないため、部屋全体を張り替えることが多くあります。この差をどちらが負担するのか。ガイドラインの答えはこうです。

いわゆる模様あわせ、色あわせについては、賃借人の負担とはしない。

同ガイドライン 別表2¹

色や模様を一致させるのは賃貸物件としての商品価値の維持・増大という側面が大きい、という理由です¹。部位ごとの負担単位も示されています。

受け取った請求書と、この表を並べてください。「1室分」「一式」としか書かれていないなら、まず内訳を求めるのが先です（「一式」の見積書）。

別表1には、部位ごとの区分が並んでいます。請求書に出てきやすいもので、ガイドラインが賃貸人負担が妥当としている例を挙げます。

• 消毒（台所、トイレ）──消毒は日常の清掃と異なり、賃借人の管理の範囲を超えている¹
• エアコンの内部洗浄──喫煙等による臭い等が付着していない限り、通常の生活において必ず行うとまでは言い切れない¹
• 浴槽、風呂釜等の取替え（破損等はしていないが、次の入居者確保のため行うもの）──物件の維持管理上の問題¹
• 次の入居者確保のためのクリーニング──次の入居者確保のためのものであり、賃貸人負担¹

逆に、タバコ等のヤニ・臭いは「通常の使用による汚損を超えるものと判断される場合が多い」とされ、賃借人の負担になり得る側に置かれています¹。

当サイトが扱っている場面について、正直に書きます。ガイドライン本文（173ページ）からテキストを抽出し、空白を除いて機械検索しました（2026年8月11日実施）。

「死亡」は3件ありましたが、いずれも巻末の裁判例で、賃貸人や賃借人が亡くなって地位が承継された経緯の説明でした¹。汚損の話ではありません。