入居者が亡くなったとき進められることと、
まだ進められないこと。

• 合鍵で室内に入らない。警察の対応が終わるまで、現場はそのままにします。終わった後も、室内の物はあなたのものではありません（次の節）
• 残置物を運び出さない・処分しない。賃借人が亡くなると、賃借権と残置物の所有権は相続人に承継されます²。貸主の側に処分の権限がありません。相続人の同意なく動かすと、後から根拠を示せなくなります
• 契約を「終わったこと」にしない。死亡だけでは賃貸借契約は終了しません²。解約・家賃・敷金の精算は、相続人との話になります
• 他の入居者・近隣への説明を急がない。次の募集での告知には国土交通省のガイドラインに判断の枠組みがあります³。決める前に広く話すと、後から整合を取るのが難しくなります。まず宅地建物取引業者に相談してください

法務省が残置物のモデル契約条項を作った際の背景説明が、この構造をそのまま言い表しています。賃借人の死亡後、賃借権と残置物の所有権はその相続人に承継されるため、相続人の有無や所在が分からない場合に賃貸借契約の解除や残置物の処理が困難になり、単身高齢者に貸すことを貸主がためらう問題が生じている、というものです²。

つまり、部屋を動かす鍵は相続人が握っています。探す道筋は3つあります。

1. 一　契約書類から辿る

   連帯保証人と緊急連絡先。ここが最短です。連帯保証人に請求する場合の決まりは連帯保証人になっている方へにまとめています。

2. 二　戸籍の第三者請求

   未収賃料などの債権がある場合、戸籍法10条の2第1項は「自己の権利を行使し、又は自己の義務を履行するために戸籍の記載事項を確認する必要がある場合」に、権利義務の発生原因・内容と理由を明らかにして戸籍謄本等を請求できると定めています⁴。認めるかどうかは市区町村の窓口の審査によります。弁護士・司法書士等に依頼すれば職務上の請求もできます⁴。

3. 三　相続人がいない・全員が放棄した

   相続財産清算人の選任を家庭裁判所に申し立てる道になります。ただし名古屋家庭裁判所の手引では予納金の目安が70万円程度とされており、費用対効果を先に検討すべき制度です（相続人がいない部屋を、どうするか）。

賃貸住宅で、いわゆる孤独死保険の支払いがあった事例の業界集計（2015年4月〜2025年3月、n=10,203）では、最初に気づいた人の23.6%が「管理」——不動産管理会社・仲介会社・オーナー・大家等——で、区分の中で最多でした⁵。ご親族（20.8%）より多いのです。

そして、管理の側が見つけるケースは発見までの時間が区分の中でいちばん長くかかっています。3日以内に見つかった割合は22.0%にとどまり、30日以上たってからが31.7%（30〜89日25.6%＋90日以上6.1%）を占めます⁵。レポートは、福祉・配達員の発見が早い（3日以内51.5%）理由を「定期的に訪問することが多いことから」と説明しています⁵。管理の側が遅い理由の説明はレポートにありませんが、日常の接点の有無が数字を分けていることは、表から読み取れます。

発見が遅れるほど、原状回復の範囲は広がり、告知の判断は重くなります。この数字の全体は最初に気づくのは、誰なのかに、入居中の備えは上の節にまとめました。