契約書にサインはしている。でもその特約は、
3つの要件を満たしていますか。

国土交通省のガイドラインの立場では、経年変化や通常の使用による損耗の修繕費用は、賃料に含まれているものとされ、賃借人が負担することにはなりません¹。負担割合や経過年数の考え方は別の記事にまとめています。

特約は、この原則の外側にあるものです。ガイドラインは、通常損耗などの修繕義務を賃借人に負わせる特約は「法律上、社会通念上の義務とは別個の新たな義務を課すこと」になるため、要件を満たさなければ効力を争われることに十分留意すべきだとしています¹。

① 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること

② 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること

③ 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

賃借人に特別の負担を課す特約の要件（同ガイドライン）¹

平たく言えば、①理由がまともで、②借主が「上乗せの負担だ」と分かっていて、③そのうえで引き受けた、の3つです。サインの有無だけで決まるのは③の一部にすぎません。①と②が問われる余地が残っています。

ガイドラインは最高裁の判断も載せています。通常損耗の補修義務を賃借人に負わせるためには、少なくとも、負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、契約書で明らかでない場合には、賃貸人が口頭で説明し賃借人がその旨を明確に認識して合意の内容としたと認められるなど、特約が明確に合意されていることが必要だとする内容です¹。

だから最初にやることは、契約書を開いて特約の条項に「何を」「どの範囲で」負担するのかが具体的に書いてあるかを見ることです。「原状回復費用は借主の負担とする」とだけ書かれた一文と、部位と範囲まで書かれた条項では、意味がまったく違います。

ガイドラインは消費者契約法にも触れています。民法などの適用による場合に比べて消費者の権利を制限し、または義務を加重する条項であって、消費者の利益を一方的に害するものは無効とする規定（第10条）などです¹。

つまり、確かめる筋は3本あります。ガイドラインの3要件、最高裁の「明確な合意」、消費者契約法。どれも「サインがあるから終わり」ではないという方向を向いています。

ここで一つだけ注意です。当サイトは、個別の特約が有効か無効かを判定できません。それは契約時の説明の経緯まで含めた、個別の判断だからです。この記事でできるのは、争われうる基準がある事実を知っていただくところまでです。