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コラム／契約と消費者トラブル
これから借りる・買う方へ聞けば、
答えてもらえます。
ここは、亡くなった後のお部屋を扱う当サイトが、これからそこに住む方に向けて書くページです。
国土交通省がガイドラインを公表しています。「概ね3年」という数字ばかりが知られていますが、借りる側にとって効くのは別のところです。
まず、ガイドラインの位置づけ
原則として、告げなくてよいとされる範囲
ガイドラインは2つの原則を置いています。
取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死については、原則として告げなくてもよい
同1
賃貸借取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死以外の死が発生し、事案発生から概ね３年が経過した後は、原則として告げなくてもよい
同1
「概ね3年」は、売買について書かれたものではありません
当サイトが確認した原文で「概ね3年」が示されているのは、賃貸借取引と、集合住宅の共用部分についてです1。
売買にも同じ3年が当てはまる、とは書きません。原文にその記載を確認していないためです。売買をご検討の場合は、宅地建物取引業者に直接ご確認ください。
ここが、借りる側にとっていちばん強い一文です
人の死の発生から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は告げる必要がある
同1
「経過した期間や死因に関わらず」と書かれています。
つまり、3年を過ぎていても、自然死であっても、こちらから聞けば答える必要があるという建付けです。「告げなくてよい」は「聞かれても答えなくてよい」ではありません。
知られているのは3年の話のほうですが、借りる側・買う側が使えるのは、こちらです。
聞き方
1契約の前に、はっきり口に出して聞く
「この部屋で、過去に人が亡くなったことはありますか」。遠慮しなくて構いません。ガイドラインが「問われた場合」を例外として置いているので、聞くこと自体が想定されています。
2共用部分も含めて聞く
ガイドラインは「日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分」にも触れています1。部屋の中だけでなく、通路や階段のことも気になるなら、あわせて聞いてください。
3答えを書面に残してもらう
重要事項説明のときに口頭で聞くだけでなく、「その内容を書面に書いていただけますか」と伝えてください。後で争いになったときに、聞いた・聞いていないの水掛け論を避けられます。
4気になる点は具体的に伝える
「特段の事情」という例外もあります1。ご自身が重視することがあるなら、それを伝えたうえで聞いたほうが確実です。
入居してから気づいた場合
においが出てきた、他の住民から聞いた、といった場合です。
- まず、契約前に何を聞いたかを思い出してください。聞いたのに答えられなかったのであれば、ガイドラインが「告げる必要がある」としている場面にあたる可能性があります1。重要事項説明書と、やりとりの記録を集めてください
- においについては、別の話です。原因が床材や下地に染みていれば、表面の清掃では戻ります。貸主・管理会社に状況を伝えて、範囲を確かめてもらってください（においが消えないとき）
- 相談先。宅地建物取引業者の対応について相談する窓口が各都道府県にあります。消費生活センターでも受け付けています。名古屋市消費生活センターは 052-222-9671 です
当サイトが書かないこと
告知義務違反があった場合に、いくら請求できるかは書きません。裁判例の領域で、当サイトは原文を確認していません。
また、いわゆる事故物件の家賃がどれくらい下がるかについても、根拠になる公的資料を確認できていないため書きません。
争いになりそうな場合は、弁護士または各都道府県の宅地建物取引業の窓口にご相談ください。
よくあるご質問
3年経っていれば、聞いても教えてもらえないのですか
そうではありません。ガイドラインは「人の死の発生から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合…は告げる必要がある」としています。3年は「こちらから聞かなくても告げるかどうか」の話で、聞いた場合は別です。1
自然死なら、まったく教えてもらえませんか
原則として告げなくてよいとされているだけで、問われた場合は告げる必要があるとされています。気になるなら、契約の前にはっきり聞いてください。1
購入を検討しています。売買でも3年ですか
当サイトが確認した原文で「概ね3年」が示されているのは、賃貸借取引と集合住宅の共用部分についてです。売買にも同じ期間が当てはまるとは書けません。宅地建物取引業者に直接ご確認ください。1
入居後に知りました。契約を解除できますか
当サイトでは判断できません。契約前に何を聞き、どう答えられたかによって結論が変わる領域で、裁判例の原文を確認していないためです。重要事項説明書とやりとりの記録を集めたうえで、弁護士または各都道府県の宅地建物取引業の窓口にご相談ください。
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出典
- 国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン（令和3年10月）」https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/tochi_fudousan_kensetsugyo_const_tk3_000001_00061.html（2026-08-04取得）
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