貸主・売主・管理会社の方へ告知書に書くかどうかが、
分かれ目になります。

まずここです。多くの貸主の方が、宅建業者が調べてくれるものだと思っておられます。ガイドラインの書き方は違います。

人の死に関する事案が生じたことを疑わせる特段の事情がないのであれば、人の死に関する事案が発生したか否かを自発的に調査すべき義務までは宅地建物取引業法上は認められない。

宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン 3.(1)¹

では、宅建業者は何をすれば義務を果たしたことになるのか。

媒介を行う宅地建物取引業者においては、売主・貸主に対して、告知書（物件状況等報告書）その他の書面（以下「告知書等」という。）に過去に生じた事案についての記載を求めることにより、媒介活動に伴う通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとする。

同 3.(1)¹

そして、その次の一文が効きます。

この場合において、告知書等に記載されなかった事案の存在が後日に判明しても、当該宅地建物取引業者に重大な過失がない限り、人の死に関する事案に関する調査は適正になされたものとする。

同 3.(1)¹

あわせて、ガイドラインは宅建業者が周辺住民への聞き込みやインターネットの調査を行う義務は原則ないとし、行う場合も、正確性の確認が難しいことと、亡くなった方やご遺族の名誉および生活の平穏への配慮から、特に慎重な対応を要するとしています¹。

ガイドラインは、告げなくてもよい場合を3つに分けています。賃貸と売買で扱いが違うところがあるので、表にします。

国土交通省ガイドライン 4.(1)より¹。①②③のいずれにも、事件性・周知性・社会に与えた影響等が特に高い事案は別、という留保が付いています。

①について、原文は理由をこう書いています。老衰や持病による病死などの自然死、入浴中の溺死や転倒事故、食事中の誤嚥といった日常生活の中で生じた不慮の事故による死は、そのような死が生ずることは当然に予想されるものであり、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いと考えられる、というものです¹。

②について、共用部分の扱いも定められています。借主が日常生活において通常使用する必要があり、住み心地の良さに影響を与えると考えられる集合住宅の共用部分は、賃貸借取引の対象不動産と同様に扱うとされ、脚注では、ベランダ等の専用使用が可能な部分のほか、共用の玄関・エレベーター・廊下・階段のうち通常使用すると考えられる部分が該当するとされています¹。

前章の3つに当たらない場合は、判断に重要な影響を及ぼすと考えられるなら告げなければならない、とされています¹。告げる中身も決まっています。

逆に、告げる必要がないと明記されているものもあります。ここは貸主の側でも押さえておく価値があります。

告げる際には、亡くなった方やその遺族等の名誉及び生活の平穏に十分配慮し、これらを不当に侵害することのないようにする必要があることから、氏名、年齢、住所、家族構成や具体的な死の態様、発見状況等を告げる必要はない。

同 4.(4)¹

そして、後日のトラブル防止の観点から、書面の交付等によることが望ましいとされています¹。口頭で伝えただけにしない、ということです。

「概ね3年」だけが広く知られていて、この部分が抜けていることが多いので、独立して書きます。

これにかかわらず、取引の対象となる不動産における事案の存在に関し、人の死に関する事案の発覚から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合や、その社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等には、当該事案は取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられるため、宅地建物取引業者は、前記３．の調査を通じて判明した点を告げる必要がある。

同 4.(3)¹

3年という期間は、宅建業者が自分から告げなくてよくなる期間です。聞かれた場合の答えを免除する期間ではありません。

ここで前の章に戻ります。聞かれたときに宅建業者が答えるのは「調査を通じて判明した点」です。その調査とは、貸主に告知書を書いてもらうことでした。告知書に書いていなければ、宅建業者は答えられません。そして、後で分かったときに宅建業者は適正に調査したものと扱われます¹。

借主・買主の側から同じガイドラインをどう使えるかは借りる側・買う側から見た告知にまとめました。

判断に迷いやすいのは、たいていこの範囲です。ガイドライン自身が、対象としていないものを挙げています。

• 建物を取り壊した後の土地取引一般的に妥当と整理できるだけの裁判例や実務の蓄積がないため、対象としていないとされています¹。
• 搬送先の病院で亡くなった場合同じく対象外です¹。
• 転落により亡くなった場合の落下開始地点の扱い同じく対象外です¹。
• オフィス等として用いられる不動産契約締結の判断に与える影響が一様でないことから、対象外とされています¹。

ガイドライン自身も、現時点で妥当と考えられる一般的な基準であり、将来において妥当しなくなる可能性も想定されるとしています¹。この記事も、判断そのものを代わりに行うものではありません。個別の判断は、媒介をお願いする宅地建物取引業者にご相談ください。

ここが、当サイトから申し上げられることです。

①の自然死であっても、特殊清掃等が行われたかどうかで扱いが変わります¹。そして特殊清掃等に当たるかどうかは、実際に何をしたかで決まります。

入居者が亡くなった日からの実務の流れは時間表の記事に、費用負担の切り分けは原状回復の検算の記事にあります。