コラム／相続と手続き

実家を売ることにした方へ期限が、2つあります。

最終更新：2026-09-22はじめての特殊清掃編集部業者調査：2026年9月

片付けが終わり、実家を売ることにした。その場合に知っておいていただきたい税の特例があります。譲渡所得から最高3,000万円を控除できるというものです。

ただし期限が2つあり、しかも片方は待ってくれません。売ると決めた時点で、日付を確かめてください。

期限が2つあります

国税庁の「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」です¹。期限の書き方が2重になっています。

どちらの期限か	内容
ご自身の期限	相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること¹
制度の期限	平成28年4月1日から令和9年（2027年）12月31日までの譲渡が対象¹

短いほうが効きます。たとえば2024年に亡くなられた場合、ご自身の期限は2027年12月31日ですが、制度の期限も2027年12月31日です。2025年以降に相続が開始した場合は、制度の期限のほうが先に来ます（延長されなければ）。

「3年」の数え方に注意してください

「相続から3年以内」ではありません。「3年を経過する日の属する年の12月31日まで」です¹。

3年を過ぎた日がその年の何月であっても、その年の年末までは間に合う、という書き方になっています。逆に言えば年をまたぐと終わります。

控除額が変わる場合があります

基本は最高3,000万円ですが、条件で変わります。

令和6年1月1日以後に行う譲渡で被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合は2,000万円までとなります。
国税庁 No.3306¹

きょうだいが3人以上で相続した場合は、1人あたりの控除額が2,000万円になります。誰が相続するかを決める段階で、ここが効いてくることがあります。

そのほか、当サイトが確認できた主な要件は次のとおりです¹。

売却代金が1億円以下であること
売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例など他の特例の適用を受けていないこと

この記事に書いていないこと

要件の全部は書きません

この特例は要件が細かく、建物の建築時期、区分所有かどうか、耐震基準への適合、譲渡後の取壊しの扱い、被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の扱いなど、いくつもの条件が関わります。

当サイトはそのすべてを検証できないため、列挙しません。不正確な要約は、かえって判断を誤らせます。

国税庁は「相続した空き家を売却した場合の特例」のチェックシートを公開しています。税務署または税理士に、ご自身のケースで確認してください。

金額の試算もしていません。譲渡所得の計算には取得費や譲渡費用が関わり、亡くなった方が買ったときの資料が残っているかどうかで大きく変わるためです。

売るまでの順番

1相続登記を済ませる

名義が亡くなった方のままでは売れません。相続登記そのものにも期限があります（相続登記の義務化）。売る予定があるなら、まずここです。

2買ったときの資料を探す

売買契約書、領収書、登記の権利証。取得費が分からないと、譲渡所得の計算で不利になることがあります。お部屋を片付けるときに、これらの書類は必ず取り分けてください。捨ててしまうと戻りません。

3片付ける

家財が残ったままでは売りにくくなります。作業の範囲は、売るのか解体するのかで変わります。実家の片付けに、きょうだいで先に決めておくことをまとめています。

4税務署か税理士に確認する

要件に当たるかどうかは、売る前に確かめてください。売った後では、条件を整えられません。

売れない場合

買い手がつかない土地については、国に引き取ってもらう制度が2023年4月から始まっています。ただしお金を払って手放す仕組みで、建物があると申請できません。相続土地国庫帰属制度にまとめました。

置いたままにする場合は、空家等対策特別措置法の「管理不全空家等」に当たると、固定資産税の住宅用地特例から外れることがあります^2,3。

よくあるご質問

いつまでに売ればいいですか

相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ令和9年12月31日までの譲渡が対象です。短いほうが実際の期限になります。年をまたぐと終わるので、売ると決めたら日付を確かめてください。¹

きょうだい3人で相続しました。3,000万円ずつ控除できますか

令和6年1月1日以後の譲渡で、相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合は2,000万円までとなります。詳しい当てはめは税務署または税理士にご確認ください。¹

要件に当てはまるか自分で判断できますか

当サイトはこの特例の要件をすべて検証していないため、判断できるとは申し上げられません。建物の建築時期や耐震基準への適合など、細かい条件が複数あります。国税庁がチェックシートを公開しているほか、税務署でも相談できます。¹

片付けのときに捨ててはいけない書類はありますか

売買契約書、購入時の領収書、登記の権利証は取り分けてください。取得費が分からないと譲渡所得の計算で不利になることがあります。ほかに保険証券、年金関係、固定資産税の納税通知書も残しておいてください。

次に読むページ

本サイトはアフィリエイト広告を利用しています。掲載順は当サイトの基準で決めており、報酬額では変わりません。

この段階で使える外部サービス広告

ラクウル（空き家・中古戸建ての買取）空き家の買取査定
空き家・中古戸建ての買取専門の査定窓口です。

出典

国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm（2026-08-12取得）
国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律新旧対照条文（令和5年12月13日施行）（旧第14条〈特定空家等に対する措置〉が新第22条に、旧第16条の罰則が新第30条に移ったことが読み取れる）」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001621963.pdf（2026-08-09取得）
国土交通省「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001712029.pdf（2026-08-09取得）

会社の許可・料金・サービス内容は変わります。当サイトは取得日を添えて記録していますが、依頼の前にご自身でも最新の内容をご確認ください。