貸主・管理会社の方へ保証会社が払っても、
契約は終わりません。

まず、関係を分けます。保証会社が入っている物件では、性質の違う契約が3本走っています。国土交通省の告示（家賃債務保証業者登録規程）が、そのうち2本に名前を付けています¹。

名称と定義は家賃債務保証業者登録規程第2条第3項・第4項によります¹。

同じ第2条は、家賃債務保証業そのものをこう定義しています。

この規程において「家賃債務保証業」とは、賃貸住宅の賃借人（以下単に「賃借人」という。）の委託を受けて当該賃借人の家賃の支払に係る債務（以下「家賃債務」という。）を保証することを業として行うことをいう。

家賃債務保証業者登録規程 第2条第1項¹

定義に入っているのは「家賃の支払に係る債務の保証」だけです。部屋を明け渡させることも、中の物を処分することも、この定義には含まれていません。ここが、後の話の起点になります。

保証会社が貸主に払うことを代位弁済といいます。払った保証会社は、その分を入居者に請求できる立場（求償権）に移ります。民法は、委託を受けた保証人が主たる債務者に代わって弁済したときは、支出した財産の額の求償権を有する、と定めています²。国土交通省のQ&Aも、家賃を滞納した場合に保証会社が代位弁済し、代位弁済により求償権を有し、これに基づき賃借人へ請求する、というのが家賃債務保証の基本的な仕組みだと説明しています³。

ここが実務でいちばん取り違えられるところです。保証会社が払ったのだから部屋は返ってくる、という順番にはなりません。むしろ逆向きの効果が出ます。

最高裁判所は、令和4年12月12日、家賃債務保証の契約条項について判断を示しました（令和3年（受）第987号）。消費者庁が公表した判決の概要から、賃貸人の解除権について述べた部分を引きます。

上記の連帯保証債務の履行があるときは、賃貸人との関係においては賃借人の賃料債務等が消滅するため、賃貸人は、上記遅滞を理由に原契約を解除することはできず、賃借人にその義務に違反し信頼関係を裏切って賃貸借関係の継続を著しく困難ならしめるような不信行為があるなどの特段の事情があるときに限り、無催告で原契約を解除することができるにとどまると解される。

消費者庁「消費者支援機構関西とフォーシーズ株式会社との間の訴訟に関する上告審判決について」令和5年3月8日⁴

代位弁済されると、貸主から見た滞納は消えます。滞納が消えた以上、滞納を理由にした解除はできなくなる、というのが最高裁の整理です。保証会社が払い続けている間、賃貸借契約は静かに続いていきます。

では保証会社が解除すればよいのか。同じ判決は、そこも塞いでいます。所定の賃料等の支払の遅滞が生じさえすれば連帯保証人である保証会社が何らの限定なく無催告で解除権を行使できるとする条項は、任意規定の適用による場合に比べて消費者である賃借人の権利を制限するものであり、信義則に反して消費者の利益を一方的に害する、と述べています⁴。結論として、この条項は消費者契約法第10条に規定する消費者契約の条項に当たるとされました^4,5。

国土交通省は、この判決を受けて登録事業者と加盟団体に周知を出しています。所定の賃料等の支払の遅滞が生じた場合に保証会社が何らの限定なく原契約を無催告で解除できる条項を使用しないこと、というのがその1つ目です⁶。

入居者が亡くなると、賃借人としての立場は消えるのではなく、移ります。民法は、相続人は相続開始の時から被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する、と定めています²。国土交通省と法務省が作ったモデル契約条項の解説も、同じことを正面から書いています。

賃借人が死亡すると賃貸借契約上の賃借人としての地位は相続人に相続されるため，これが解除されると相続人がその地位を失うこととなる。

国土交通省・法務省「残置物の処理等に関するモデル契約条項」解説コメント⁹

つまり、亡くなった後に契約を終わらせようとすると、相手は相続人になります。保証会社が代位弁済を続けていても、この関係は動きません。保証会社にできるのは、払った分を相続人に求償することまでです。

ここから先の道は、生前に何が結ばれていたかで分かれます。

1. 一　相続人と話がつく場合

   相続人との合意解除で契約を終わらせます。相続人が複数いるときは、誰と何を決めるかを先に整理してください。順番は次の募集までの時間表にまとめています。

2. 二　死後事務委任などの取り決めがある場合

   入居者ご本人が生前に、死亡時の解除と残置物の処理を第三者へ委任していた場合です。国土交通省・法務省のモデル契約条項がそのひな形で、2025年10月1日からは居住支援法人の業務としても位置づけられました^9,10,11。詳しくはこちらの記事に書きました。

3. 三　相続人が見つからない場合

   家庭裁判所に相続財産清算人の選任を申し立てる道になります¹²。名古屋家裁の予納金の目安は相続人がいない部屋を、貸主はどうするかに書いています。

「代位弁済したので、こちらで鍵を開けて片付けます」と保証会社から言われることがあります。その扱いが認められるかどうかを、公開されている資料から確かめます。

まず先ほどの最高裁の判決には、明渡しをみなす条項についての判断もあります。原契約が終了していない場合に保証会社が明渡しがあったものとみなすと、賃借人は建物に対する使用収益権が消滅していないのに、原契約の当事者でもない保証会社の一存でその使用収益権が制限されることになる。判決は、そのような状態を著しく不当だとしています⁴。

賃借人は、本件建物に対する使用収益権が一方的に制限されることになる上、本件建物の明渡義務を負っていないにもかかわらず、賃貸人が賃借人に対して本件建物の明渡請求権を有し、これが法律に定める手続によることなく実現されたのと同様の状態に置かれるのであって、著しく不当というべきである。

消費者庁・同資料⁴

この条項も消費者契約法第10条に当たるとされ、使用が差し止められました⁴。国土交通省の周知の2つ目も、原契約が終了していない場合に明渡しがあったものとみなすことができる条項を使用しないこと、です⁶。

次に、モデル契約条項のほうを見ます。当サイトで本文と解説コメントの全文（空白を除いて24,770字）を機械検索しました（2026年9月5日実施）。

国土交通省・法務省「残置物の処理等に関するモデル契約条項（本文・解説コメント）」より、当サイトが集計⁹。

解説コメントが受任者として挙げているのは、まず賃借人の推定相続人のいずれか、次に居住支援法人、居住支援を行う社会福祉法人、賃貸物件を管理する管理業者のような第三者です⁹。家賃債務保証会社は、受任者の候補として挙げられていません。

家賃債務保証には、いまのところ業法がありません。あるのは国土交通省の告示による登録制度で、平成29年10月2日に公布、同年10月25日に施行されました⁶。根拠は家賃債務保証業者登録規程（平成29年国土交通省告示第898号）で、最終改正は令和7年7月18日国土交通省告示第543号、令和7年10月1日の施行です^6,1。

制度の性格について、国土交通省のページはこう断っています。

なお、これは任意の登録制度であり、登録をしなくても家賃債務保証業を営むことは可能です。

国土交通省住宅局安心居住推進課「家賃債務保証業者登録制度」⁶

Q&Aも、登録を受けていることが何か特別な保証を与えるものではない、としています³。登録の有無は、良し悪しの認定ではなく、一定のルールに従っているかどうかの目印です。そのうえで、登録業者に課されているルールを並べます。

• 純資産1,000万円純資産額が1,000万円に満たない者は登録されません（第6条第1項第13号）^1,3。
• 5年ごとの更新登録は5年ごとに更新を受けなければ効力を失います（第3条第2項）¹。
• 契約前に11項目の書面保証期間、保証の範囲、保証の限度額、保証委託料、求償権の行使に関する事項など11項目を、契約前に書面で交付して説明します（第17条第1項）¹。
• 帳簿の閲覧請求賃借人等またはその者であった者は、利害に関係がある部分について帳簿の閲覧または謄写を請求できます（第21条）¹。
• 標識の掲示営業所ごとに、公衆の見やすい場所に標識を掲げます。登録を受けていない者は、これに類似する標識を掲げられません（第22条）¹。
• 分別管理賃貸人に支払うべき家賃その他の金銭を賃借人から受領した場合、自己の固有財産と分けて管理します（第24条）¹。

これらに違反した場合の措置は4段階です。軽微なものから順に、口頭指導、厳重注意、業務改善勧告、登録の取消しとされ、措置を行うのは登録を行った地方整備局長等です¹³。登録の取消しをしたときは公表するものとされています（第28条第2項）¹。

国土交通省は登録業者の一覧を公開しています。令和8年8月13日時点の一覧を、当サイトで数え直しました¹⁴。

登録番号はすべて異なっていました。本文の123者と表の122行に1件の差がありますが、その理由は当サイトでは確認できていません。

本社が東海3県にないことは、その保証会社が使えないという意味ではありません。登録の窓口が地方整備局であることのほうが、実務では効きます。岐阜県・静岡県・愛知県・三重県を管轄するのは中部地方整備局で、家賃債務保証業の登録申請に関する問い合わせ先として 052-953-8574 が案内されています⁶。制度全般については国土交通省住宅局安心居住推進課（03-5253-8111）です⁶。

ここまでを、手を動かせる形にします。使っている契約書が国土交通省の標準契約書（家賃債務保証業者型）に沿っているなら、見る場所は決まっています。

すでに亡くなってしまった後で、この4か所が空欄だった場合。順序としては、相続人を探す、見つからなければ相続財産清算人の選任を申し立てる、という従来どおりの道になります¹²。並行して、部屋の状態と請求の中身は分けて考えてください。原状回復の請求額の検算は国交省ガイドラインの負担区分に、費用を誰が負担しうるかの全体像は費用は誰が払うのかに書いています¹⁶。