相続人が分からないまま止まっているとき住戸そのものに、
管理人を付ける道ができました。

法務省は、令和7年5月23日に成立し同月30日に公布された法律（令和7年法律第47号）について、こう書いています。

区分所有法及び被災区分所有法の改正に関する部分については、令和８年４月１日から施行されます。

法務省民事局「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律について」¹

実際、e-Gov法令検索が現に施行されているものとして出している区分所有法は、令和7年法律第47号による令和8年4月1日施行の版です²。その目次には、第一章第六節「所有者不明専有部分管理命令」と第七節「管理不全専有部分管理命令及び管理不全共用部分管理命令」、そして第四章「所在等不明区分所有者等の除外等に関する裁判手続」が並んでいます²。この記事で扱うのは、その第六節と第七節です。

改正法全体の施行日は3つに分かれています。

国土交通省住宅局「マンション関係法改正の概要」（令和7年9月）の施行日一覧より³。公布日は令和7年5月30日¹。

3段目の管理計画認定の拡充だけは、日付が「公布日から2年以内」としか示されていません³。当サイトが確かめられた範囲では、施行日が決まっているのは上の2つです。この記事で扱う財産管理制度は2段目に入っており、すでに動いています。

まず1つめです。条文はこう始まります。

裁判所は、区分所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない専有部分（中略）について、必要があると認めるときは、利害関係人の請求により、その請求に係る専有部分又は共有持分を対象として、所有者不明専有部分管理人（中略）による管理を命ずる処分（以下「所有者不明専有部分管理命令」という。）をすることができる。

建物の区分所有等に関する法律 第46条の2第1項²

「区分所有者を知ることができず」と「その所在を知ることができない」の2つが並んでいます。相続人が誰なのか分からない住戸も、相続人は分かったが連絡先も居所もつかめない住戸も、条文の文言の上ではここに入ってきます。

• 効力の及ぶ範囲専有部分または共用部分・附属施設・建物の敷地にある動産（その区分所有者が所有するものに限る）、共用部分および附属施設に関する権利、敷地利用権にも及びます（第46条の2第2項）²。室内に残された家財も、管理人が扱う財産に入ります。
• 権限対象となった財産の管理と処分をする権利は、管理人に専属します（第46条の3第1項）²。
• できることの線保存行為と、性質を変えない範囲の利用・改良を超える行為には、裁判所の許可が要ります（第46条の3第2項）²。売却はこの線の外側です。
• 管理人の義務所有者のために、善良な管理者の注意をもって権限を行使します（第46条の5第1項）²。組合の代理人ではありません。
• 費用と報酬管理に必要な費用および報酬は、その所有者の負担です（第46条の7第2項）²。

組合の立場から見ると、「連絡先が誰も分からない住戸に、話ができる相手が立つ」のが最大の変化です。管理費の請求も、共用部分の工事に伴う立入りの相談も、それまでは宛先がありませんでした。

2つめは、所有者が分かっている場合の制度です。

裁判所は、区分所有者による専有部分の管理が不適当であることによつて他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場合において、必要があると認めるときは、利害関係人の請求により、当該専有部分を対象として、（中略）管理を命ずる処分（以下「管理不全専有部分管理命令」という。）をすることができる。

同 第46条の8第1項²

「侵害され、又は侵害されるおそれがある場合」とあります。すでに被害が出ていなくても、そのおそれで足りるという書き方です。相続人が判明したものの誰も住戸を見に来ない、といった場面がここに当たります。

費用と報酬が所有者の負担である点は、所有者不明のほうと同じです（第46条の12第2項）²。ただし、負担すると書かれていることと、実際に回収できることは別の話になります。

裁判手続は第四章にまとめられています。専有部分に関する非訟事件は、裁判を求める事項に係る専有部分の所在地を管轄する地方裁判所の管轄です（第87条第1項・第88条第1項）²。名古屋市内の住戸であれば、名古屋地方裁判所（本庁）になります⁵。

1. 一　申立て

   利害関係人が、住戸の所在地を管轄する地方裁判所へ請求します（第46条の2第1項・第46条の8第1項）²。

2. 二　公告と、異議の届出期間

   所有者不明のほうは、申立てがあったことなどを裁判所が公告し、異議の届出期間を経過した後でなければ命令ができません。その期間は「一月を下つてはならない」と条文にあります（第87条第2項）²。

3. 三　区分所有者の言い分を聴く

   管理不全のほうは、対象となるべき専有部分の区分所有者の陳述を聴かなければならないとされています。ただし、その手続を経ると申立ての目的を達することができない事情があるときは、この限りでないという例外が付いています（第88条第3項第1号）²。

4. 四　命令と、管理人の選任

   裁判所は命令の中で管理人を選任します（第46条の2第4項・第46条の8第3項）²。

5. 五　登記の嘱託

   所有者不明専有部分管理命令があった場合、裁判所書記官が職権で、遅滞なく登記を嘱託します（第87条第6項）²。登記簿から見えるようになります。

6. 六　管理と、取消し

   許可の申立てをするときは、許可を求める理由を疎明します（第87条第3項・第88条第2項）²。管理すべき財産がなくなったときなどは命令が取り消され（第87条第10項）、所有者が自分に帰属することを証明したときも取り消されます（第87条第11項）²。

相続人がいない、または全員が相続を放棄した住戸について、これまで使われてきたのは家庭裁判所の相続財産清算人でした⁶。新しい制度は、これを置き換えるものではありません。射程が違います。

裁判所「相続財産清算人の選任」と名古屋家庭裁判所の手引、および区分所有法の条文から作成しました。

相続財産全体を清算して終わらせたいのか、目の前の1住戸を管理できる状態にしたいのか。目的が違うので、費用の見え方も手続の重さも変わります。どちらを選ぶべきかは事案ごとの判断になり、当サイトでは決められません。弁護士または司法書士にご相談ください。費用を誰が持つかという整理は誰が費用を払うのかにも書いています。

放置された住戸が組合を困らせるもうひとつの理由が、決議です。同じ改正で、ここにも手が入りました。国土交通省は、課題と対応をこう整理しています³。

• 出席者の多数決へ「修繕等の決議は、集会出席者の多数決による」（現行：全区分所有者の多数決）³。実際、集会の議事は「出席した区分所有者（議決権を有しないものを除く。）及びその議決権の各過半数で決する」となっています（第39条第1項）²。
• 共用部分の変更も出席者ベース区分所有者の過半数の者であって議決権の過半数を有するものが出席し、出席した区分所有者およびその議決権の各4分の3以上の多数で決する、という形です（第17条第1項）²。
• 所在不明者を母数から外す裁判「裁判所が認定した所在不明者を全ての決議の母数から除外する制度を創設」³。

3つめが第38条の2です。区分所有者を知ることができず、またはその所在を知ることができないとき、裁判所は一般区分所有者または管理者の請求により、一般区分所有者による集会の決議をすることができる旨の裁判をすることができます（第38条の2第1項）²。この裁判で所在等不明区分所有者とされた方は、集会における議決権を有しません（同第2項）²。

こちらの手続にも時間がかかります。裁判所は申立てがあったことなどを公告し、異議の届出期間を経過した後でなければ裁判ができず、その期間は一月を下ってはなりません（第86条第2項）²。裁判は確定しなければ効力を生じず、所有者と所在が判明したときは利害関係人の申立てにより取り消されます（同第3項・第5項）²。

組合が自分で申し立てる道のほかに、市に動いてもらう道があります。マンション管理適正化法は、改正で次の条文を置きました。都道府県知事等は、居住その他の使用がなされていないことが常態であって区分所有者や所在を知ることができない専有部分について、その適正な管理のため特に必要があると認めるときは、地方裁判所に対し区分所有法第46条の2第1項の命令の請求をすることができる（第5条の2の2第1項）⁸。管理不全の専有部分・共用部分についても、同じ条の第2項・第3項に請求権が書かれています⁸。

この「都道府県知事等」は、市の区域内にあってはその長です（第5条の2第2項）⁸。名古屋市内のマンションであれば、名古屋市長ということになります。もっとも「特に必要があると認めるとき」という要件が付いており、請求するかどうかは市の判断です。組合としてできるのは、状況を正確に伝えるところまでです。

なお、マンション管理適正化支援法人として登録された団体は、知事等に対して第5条の2の2の請求をするよう要請することができ、要請を受けた知事等は、必要があると認めるときは請求をするものとされています（第5条の12の2）⁸。組合が単独で裁判所へ行く以外にも、経路はいくつか用意されている、という形です。

住戸の中の片付けや清掃を手配する段になったら、確かめることは管理組合の方へに書いたとおりです。誰の依頼で、誰が支払い、後でどう精算するのかを先に文書にしてください。