相続税を納めて、実家を売る方へ期限の数え方が、
少し特殊です。

国税庁の「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」です¹。名前は地味ですが、売る時期を左右します。まず期限から書きます。

その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。

国税庁 タックスアンサー No.3267 特例の適用を受けるための要件（3）¹

「相続から3年」でも「申告から3年」でもありません。相続税の申告期限を先に出して、そのさらに翌日から3年を数えます。根拠の条文も同じ書き方です²。

申告期限が土曜日・日曜日・祝日などに当たるときは、これらの日の翌日が期限とみなされます³。

国税庁は申告期限の例として、1月6日に死亡した場合はその年の11月6日が申告期限と書いています³。この例で言えば、譲渡の期限は11月6日の翌日から3年を数えた先にあります。相続税の10か月と合わせると、3年10か月ほどの幅になるという計算です（当サイトの計算です）。

ここで対象から外れる方がいます。要件は3つで、真ん中がそれです¹。

対象になる財産は、相続または遺贈により取得した土地、建物、株式などの財産です¹。ただし国税庁は注として、この特例は譲渡所得のみに適用がある特例なので、株式等の譲渡による事業所得および雑所得については適用できない、と書いています¹。

加算する相続税額は、国税庁が示している次の算式で計算します¹。

• かけるものその者の相続税額
• 分子その者の相続税の課税価格の計算の基礎とされた、その譲渡した財産の相続税評価額
• 分母その者の取得財産の価額＋その者の相続時精算課税適用財産の価額＋その者の純資産価額に加算される暦年課税分の贈与財産の価額

国税庁 No.3267「計算方法・計算式」より¹。

相続税額そのものではなく、相続税額のうち、売った財産に対応する分が乗ってくる形です。そのうえで、上限があります。

ただし、その金額がこの特例を適用しないで計算した譲渡益（土地、建物、株式などを売った金額から取得費、譲渡費用を差し引いて計算します。）の金額を超える場合は、その譲渡益相当額となります。

国税庁 タックスアンサー No.3267¹

つまり譲渡益を超えて加算されることはなく、この特例で赤字（譲渡損）を作ることはできません。また「なお、譲渡した財産ごとに計算します」とされており¹、条文も加算する金額は譲渡をした資産ごとに計算すると定めています²。土地と建物、あるいは複数の不動産を売るなら、まとめてではなく1件ずつの計算になります。

相続した実家を売るときに名前が挙がるもうひとつの特例が、空き家の3,000万円控除です。この2つは、同じ家屋と敷地について両方を受けることができません。空き家控除の要件に、こう書かれています。

売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

国税庁 タックスアンサー No.3306 特例の適用を受けるための要件（5）⁵

先に一方を選ぶ、という関係です。性質がかなり違うので、比べる軸を並べます。

国税庁 No.3267 および No.3306 の記載を並べたものです。どちらの特例も、ここに書いていない要件があります。

期限の切れ方も違います。空き家控除は年末で切れるため、年をまたぐと終わります。取得費加算は年末とは無関係に、申告期限の翌日から3年を経過する日で切れます。売却の時期を決める前に、2つの日付を並べて書き出してみてください。

期限内に売っただけでは足りません。条文は、適用の条件をこう定めています。

前項の規定は、同項の規定の適用を受けようとする年分の確定申告書又は修正申告書…に、前項の規定の適用を受けようとする旨の記載があり、かつ、同項の規定による譲渡所得の金額の計算に関する明細書その他財務省令で定める書類の添付がある場合に限り、適用する。

租税特別措置法 第39条第2項²

書かなければ付きません。売った翌年の確定申告で、自分から申し出る形になります。所得税の確定申告の期限は、原則としてその年の翌年3月15日です⁶。

国税庁が挙げている提出書類は次の2つです¹。所轄の税務署に、確定申告書に添えて提出します。

• 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）［土地・建物用］、株式等に係る譲渡所得等の金額の計算明細書、または譲渡所得の内訳書（確定申告書付表）【総合譲渡用】

なお条文には、確定申告書の提出がなかった場合や記載・添付がなかった場合でも、そのことについてやむを得ない事情があると税務署長が認めるときは、書類の提出があった場合に限り適用することができるという定めもあります²。ただし当サイトでは、どんな事情がこれに当たるかを判断できません。

片付けの現場から見た順番で並べます。税の話が出てくるのは、いちばん最後ではありません。

税の特例は要件が細かく、当サイトが全部を検証できるわけではありません。書いていない範囲をはっきりさせておきます。

• あなたの場合の期限の最終日。「翌日以後3年を経過する日」の当てはめは日単位です¹。税務署でご確認ください。
• 加算される金額と、どちらの特例が有利か。相続税額と取得費が分からないと出せません。
• 遺産分割が終わっていない場合の扱い。当サイトは条文を確認していません。
• 相続税額が後から変わった場合の所得税の直し方。条文には更正の請求や延滞税の計算に関する定めがありますが²、当サイトでは個別の当てはめを判断できません。

相続税のほうで実家の土地の評価が下がる特例（小規模宅地等の特例）については別の記事にまとめました。そちらは申告期限まで持ち続けることが要件になる区分があり、この記事の「早く売る」という話と向きが逆になることがあります。売る時期は、両方を見てから決めてください。