実家のほかにも、あったかもしれない全国の登記から、
名義の不動産を一覧にします。

亡くなった方がどこに不動産を持っていたか分からない。この詰まりは、制度の側の問題でもありました。法務省の説明です。

これまで登記記録は、土地や建物ごとに作成されており、全国の不動産から特定の人が所有権の登記名義人となっているものを抽出する仕組みは存在しませんでした。

法務省民事局「所有不動産記録証明制度について」¹

登記簿は不動産ごとに作られています。不動産から所有者は引けても、所有者から不動産は引けなかったということです。その結果、見逃された土地について相続登記がされないまま放置される事態が少なからず生じている、と法務省は続けています¹。

そこで作られたのが所有不動産記録証明制度です。施行日は令和8年2月2日¹。まだ始まったばかりの制度で、根拠は不動産登記法第119条の2です²。

証明されるのは、登記記録に記録されている事項のうち不動産所在事項と不動産番号（記録がないときは、その旨）です^2,3。所在地と番号の一覧、と考えてください。

ここが、登記事項証明書との決定的な違いです。登記事項証明書は「何人も」請求できます²。所有不動産記録証明書は、そうではありません。

• 所有権の登記名義人自分が名義人になっている不動産について、自分で請求します（法人を含みます）¹。
• 相続人その他の一般承継人亡くなった方（被承継人）の分を請求します（法人を含みます）¹。
• 代理人上記の方からの委任があれば、代理人による請求もできます¹。

法務省民事局長の通達も、同じことを条文で押さえています。

所有不動産記録証明書の交付の請求は、自らが所有権の登記名義人として記録されている不動産に係る登記記録に記録されている事項について請求する場合又は相続人その他の一般承継人が被承継人に係る当該事項について請求する場合に限られている（法第１１９条の２第１項及び第２項）

令和8年2月2日付け法務省民二第81号通達³

ですから、相続人の側が請求するときは、亡くなった方との関係を証する書類が要ります。法務省が例に挙げているのは、戸籍謄本、法定相続情報一覧図の写し、法人の場合の会社法人等番号です¹。加えて、請求するご自身について、印鑑証明書（発行期限はありません。請求書には実印を押します）か本人確認書類の写しのいずれか一方が要ります¹。

この制度をいちばん正確に言い表しているのは、法務省自身が置いた注意書きです。そのまま引きます。

氏名・住所等で検索する仕様上、検索結果として抽出される不動産の網羅性には限界があります。また、検索条件が一致する同名異人が所有権の登記名義人として記録されている不動産についても、抽出される場合があります。

法務省民事局「所有不動産記録証明制度について」¹

つまり漏れることもあれば、他人の不動産が混じることもある、ということです。これは制度の欠陥というより、氏名と住所という文字列で全国の登記記録を突き合わせる以上、避けられない性質です。検索の仕方が公開されているので、理由が分かります。

システムは、請求書に書かれた検索条件について、次のルールで不動産を抽出します¹。

• 氏名または名称の前方一致、かつ、住所の市区町村までが一致している人
• 氏名または名称の前方一致、かつ、住所の末尾5文字が一致している人

ここから分かるのは、登記記録に載っている氏名と住所を、そのとおりに書けるかどうかで結果が変わるということです。法務省も「請求書に記載された検索条件のみで検索されますので、検索条件が正確でない場合……には、検索結果として抽出されないことがあります」と書いています¹。何十年も前に登記して、その後に住所が変わっている土地は、当時の住所で検索しないと出てきません。過去の氏名や住所を検索条件にする場合は、それを証する戸除籍謄本や戸籍の附票の写しなどを添えます¹。

ほかにも、抽出の対象から外れるものが決まっています。

ここは見落とされやすいところです。名古屋法務局は、この制度について「申請日以外の特定の日を基準とした証明はできません」と案内し、できない例として「死亡日現在の証明」と「特定の日現在の証明」の2つを挙げています⁴。

挙げられている例は、そのまま相続の場面の言い方です。「死亡日現在、被相続人が所有していた不動産を証明してほしい」——これはできません⁴。

通達に載っている認証文の文例も、同じことを示しています。「これは、令和何年何月何日現在において、上記の検索条件に該当する所有権の登記名義人が記録されている不動産に係る登記記録に記録されている事項のうち不動産所在事項及び不動産番号（記録がないときは、その旨）を証明した書面である。」³

証明されるのは、請求した日の時点で、登記がどうなっているかです。名古屋法務局は制度そのものを「現在時点で特定の人や法人が所有する不動産について、登記情報をシステムで検索し、一覧的にリスト化して証明書として交付する制度」と説明しています⁴。過去にさかのぼる道具ではありません。

不動産の洗い出しには、以前から名寄帳という道具があります。新しい制度が出たので名寄帳は不要になった、とは言えません。根拠も、範囲も、載るものも違うからです。

条文と、法務省・名古屋法務局の案内から当サイトが整理しました。名寄帳の請求のしかたは別の記事にまとめています。

使い分けは、こう考えると分かりやすいと思います。心当たりのある市町村は名寄帳で。心当たりの外は、所有不動産記録証明書で。実家のある市には納税通知書が届いているはずなので名寄帳が確実で、逆に「生まれ育った土地に何か残っていないか」を確かめるには、全国を横断できるほうが向いています。

そして、どちらにも当たらない不動産が残る可能性は消えません。名寄帳は市町村をまたげず、所有不動産記録証明書は氏名と住所の文字列で拾えたものだけを載せます^5,1。2つ取っても「これで全部です」とは言えない——そこは、正直に受け止めておいてください。

請求先は選べます。全ての法務局・地方法務局（支局・出張所を含む）で、書面またはオンラインで請求が可能で、書面で請求する場合には郵送での請求もできます¹。不動産の所在地とは関係なく、近い登記所で構いません。愛知県内にお住まいなら、名古屋法務局（名古屋市中区三の丸2丁目2番1号 名古屋合同庁舎第1号館、052-952-8111）のほか、県内の支局・出張所でも請求できます⁴。

法務省民事局「所有不動産記録証明制度について」および同制度のパンフレット（R8.5版）より^1,6。

気をつけたいのは、手数料が「1通いくら」ではなく「検索条件1件につき1通いくら」だということです。法務省は例をこう示しています。検索条件を4件指定し、証明書の請求通数を1通としたときの手数料は、検索条件4件×1通×1,600円＝6,400円（書面請求の場合）¹。旧住所も調べたい、夫と妻の両方を調べたい、となると件数が増えます。

1つの請求書で複数の検索条件を指定できますが、1つの検索条件欄に、複数の氏名（または名称）・住所等をまとめて記載することはできません¹。欄ごとに分けて書きます。請求書の様式と記載例は、法務省のページから入手できます¹。

受け取りは窓口か郵送を選べます。郵送で受け取る場合は、請求の際に返送用封筒と切手の提出が必要です（オンライン請求の場合は不要）¹。

証明書に載るのは所在事項と不動産番号までです²。名古屋法務局は、この点をはっきり書いています。

所有不動産記録証明書では、一部の登記事項しか記載されていないので、共有者や抵当権の有無等を知りたい場合は、登記情報提供サービスをご利用ください。

名古屋法務局「「所有不動産記録証明制度」について」⁴

ですから、一覧が出たら、そこからもう一段調べる流れになります。順番はこうです。

1. 一　中身を確かめる

   共有者や抵当権の有無は、この証明書では分かりません⁴。気になる物件だけ、登記事項証明書などで中身を見ます。登記事項証明書は誰でも請求できます²。

2. 二　名寄帳と突き合わせる

   同名異人が混じることがある一方、漏れることもあります¹。心当たりのある市町村の名寄帳と並べると、双方の穴が見えます。

3. 三　相続登記の期限を数える

   相続で不動産を取得したと知った日から3年以内です⁷。令和6年4月1日より前に相続したことを知った不動産は、2027年3月31日まで⁸。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です⁷。詳しくは相続登記の義務化に書きました。

4. 四　まとまらないときの手

   遺産分割が決まらないうちは相続人申告登記で義務をいったん果たせます。申し出た相続人についてのみ履行とみなされる点に注意してください⁸。

5. 五　持ち続けるかを決める

   売るなら空き家の3,000万円特別控除に期限があります。引き取り手のない土地は国庫帰属という道もあります。

片付けの現場から言えることを、ひとつだけ足します。権利証・登記事項証明書・固定資産税の納税通知書・売買契約書は、捨てないでください。この制度は登記記録上の氏名と住所で検索するので、それが書かれた紙が手元にあるかどうかで、結果が変わります¹。清掃や遺品整理を頼むなら、見積の段階で「この4つを探してください」と伝えておけば、工程に入れてもらえます。