入居者が亡くなった部屋の特殊清掃を、貸主が頼むとき発注する前に、
「誰の部屋の、誰の荷物か」を決めます。

借主の原状回復の義務は、通常の使用による損耗と経年変化を除いて部屋を元に戻すもので、亡くなった後は相続人が引き継ぎます¹。原則の発注者は相続人です。相続人が放棄すれば、初めから相続人でなかったことになります¹。

それでも貸主が先に動く場面があります。臭いや衛生の問題で待てないとき、相続人が遠方で動けないとき、相続人と連絡がつかないときです。この場合も、残置物の処分は別です。部屋の中の家財は相続財産で、貸主が勝手に処分することはできません。国土交通省と法務省が残置物のモデル契約条項を示しているのは、この問題のためです^2,3。

• 発注者と支払者貸主が発注して相続人に請求するのか、相続人が発注するのか。立て替えるなら、その旨と精算の方法。
• 残置物の扱い残す物、処分してよい物、貴重品の確認方法。処分の同意は書面で。
• 連帯保証人の範囲個人の連帯保証人は、書面で定めた極度額の範囲でしか責任を負いません¹（連帯保証人になっている方へ）。
• 家賃保証会社代位弁済があっても契約は終わりません。保証の対象に原状回復費や残置物処理費が含まれるかを約款で確かめます（家賃保証会社がいる部屋で入居者が亡くなったら）。

相続人が相続放棄を検討している場合、相続財産の処分は単純承認とみなされることがあります⁴。相続人側がそのことを知らずに「処分していいです」と言ってしまう場面があるので、放棄の予定があるかを先に聞き、あるなら専門家を交えてください。

1. 清掃・消毒・消臭。範囲（部屋名）、回数、消臭保証の有無と期間。臭いが戻ったときの再対応の費用（消臭保証の書面）。
2. 残置物の仕分け・搬出・処分。相続人の同意が出てから。運ぶ会社の一般廃棄物の許可を確かめます⁵（許可を自分で確かめる）。
3. 復旧（床・壁・設備）。次の募集に必要な範囲。軽微な工事を除いて建設業の許可が要ります⁶。

見積書の宛名と、作業前・作業後の写真は、相続人への請求と保険の請求の両方で使います。立会いなしで鍵の受け渡しだけで作業し、写真で報告する会社を選ぶと、管理会社の手間が減ります（完了報告の受け取り方、マンションの搬出）。

日本少額短期保険協会のレポートでは、2024年度の原状回復費用は平均損害額494,344円に対して平均支払保険金315,510円、遺品整理費用は平均損害額294,131円に対して平均支払保険金293,360円、家賃保証の平均支払額は337,035円でした⁷。原状回復では平均で約18万円の差額が出ています。

加入しているなら、保険会社の指定する書類（見積書、作業前後の写真、死亡の事実が分かる書類）を先にそろえます。加入していないなら、次の入居者からの加入を検討する材料になります（孤独死保険の中身）。

相続人がいない、または全員が放棄した部屋では、貸主が家庭裁判所に相続財産清算人の選任を申し立てることになります⁸。名古屋家庭裁判所の手引は、申立てのときに納める予納金を70万円程度としています⁹。清算人が選ばれるまで、残置物の処分はできません（相続財産清算人の予納金）。

分譲マンションの住戸が放置されている場合は、2026年4月施行の改正区分所有法に新しい管理命令の仕組みがあります（放置された住戸の管理命令）。

特殊清掃を行った部屋は、次の募集で告げる対象です。賃貸は発覚からおおむね3年が目安で、告知書に書くかどうかの判断は貸主に残ります¹⁰（貸す側から見た告知）。

次に備えるなら、入居時に残置物の処理を決めておくモデル契約条項²と、国土交通省の「大家さんのための単身入居者の受入れガイド」が示す緊急連絡先・保険・見守りの仕組みです¹¹。発注で迷った時間を、次は契約で短くできます。